계약갱신청구권으로 연장한 임차계약을 임차인이 종료시 중개수수료는 누가 나야 하나?

임차인의 요구로 계약갱신청구권을 사용하여 임대차계약을 연장했다가, 임차인이 3개월 전에 임대인에게 계약해지를 통보할 경우, 부동산 중개수수료(복비)는 누가 내야 할까요? 이는 계약만료 전 해지를 한 것일까요? 기준을 알아보겠습니다.

 

김현우의 손경제 상담소의 내용을 참고하여 내용을 추가하여 작성하였습니다.

 

목차

 

 

임대인의 특약은 유효한가?

 

임대인의 요구로 계약 만료시 이사를 하지 않을 경우, 임차인이 중개수수료를 납부해야 한다는 특약을 걸어 두었을 경우, 특약이 유효할까요?

 

이러할 경우라도 임대인이 중개수수료를 내야 되는 것이 맞다고 합니다. 만약 임대차 계약서에 임차인이 중개수수료를 내는 것으로 특약 조항을 삽입했다고 하더라도 원칙적으로 무효라고 합니다.

 

복비는 누가 납부해야 하나?

 

 

부동산 중개수수료는 원칙적으로 중개가 필요한 사람이 납부하는 것이 맞습니다. 즉, 임차를 하려는 세입자와 임대를 하려는 집주인이 각각 부담하는 것이 맞습니다. 정상적으로 계약기간이 만료되었을 경우에는 새로운 임차인과 집주인이 새로운 계약을 해야 하는 것이고, 그 둘 간에 중개수수료를 부담하는 것이 맞습니다. 

 

그러나, 세입자의 사정으로 계약기간을 다 채우지 못하고 이사를 하게 될 경우, 집주인은 보증금을 계약기간이 종료될 때까지는 돌려주지 않아도 됩니다. 그렇게 때문에 아쉬운 쪽인 세입자가 새로운 세입자를 구해오고 집주인(임대인)의 부동산중개수수료도 관례적으로 납부해 주는 경우가 있습니다.

 

계약갱신청구권으로 연장한 계약의 경우는?

 

그런데, 묵시적 갱신과 계약갱신청구권으로 연장한 임차계약의 경우, 계약의 만기는 기존 계약기간을 적용하는 것이 원칙이지만, 이는 세입자의 안정적인 거주를 위함입니다. 따라서, 세입자가 중간에 나가고 싶을 때에는 나간다는 통지를 하고 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는 의무가 생깁니다. 

 

김현우소장은 다음과 같이 solution을 전했습니다. 

 

 

① 계약만료전 이사를 할 경우, 임차인이 무조건 복비를 납부하는 것으로 특약을 넣어 두었다고 하더라도, 묵시적 갱신과 계약갱신청구권으로 연장된 임차계약은 3개월 전에 나간다고 통보를 미리 할 경우, 그것으로 계약이 종료되는 것이므로 계약만료전 이사라고 볼 수 없습니다. 

[주택임대차보호법] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

② 또, 집주인이 계약기간은 무조건 기존 계약기간을 채워야 한다고 하면서 그 전에 나갈 경우, 세입자가 중개수수료를 납부하라고 하는 것은 세입자에게 일방적으로 불리한 조항이라 무효라고 판단했습니다.

 

③ 법제처 법령해석에서도 이러한 경우, 집주인과 새로운 세입자가 중개수수료를 부담해야 한다고 판단한 적이 있다고 합니다. 

 

법제처 법령해석 참고하기

 

이러한 내용들로 임대인을 설득해야 하겠지만, 부동산도 임대인의 편을 들 가능성이 높습니다. 부동산 입장에서 이러한 경우, 임차인 보다는 임대인이 꾸준한 손님이기 때문입니다. 

 

대화가 통하지 않을 경우, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다고 할 경우, 임차인도 많은 부담을 갖게 되므로 중개수수료를 일단 납부하되 영수증을 잘 챙겨서 소액소송을 전자소송으로 진행해 보는 것이 좋겠다는 조언을 해 주었습니다. 

 

전자소송 홈페이지

 

 

 

 

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