전세 재계약시 확정일자를 다시 받아야 하나?

 

전세 만기가 되었을 때, 재계약을 하면 확정일자를 다시 받아야 하는지 알아보겠습니다. 보증금 금액의 변경이 없거나 감액된 재계약을 할 때에는 확정일자를 다시 받을 필요가 없으나, 보증금이 증액된 경우에는 확정일자를 다시 받아야 합니다.

 

목차

 

 

확정일자를 받는 이유는?

 

확정일자를 받는 이유는 우선변제권을 확보하기 위함입니다. 주택의 등기부등본(등기사항전부증명서)에는 소유권이전, 근저당, 가압류 등 각종 권리가 표시되며, 경매가 진행될 경우 그 날짜 순서에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 즉, 확정일자를 받아놓아야 보증금을 받을 순서를 등기부등본에 표시해 놓게 됩니다. 

 

등기부등본은 주택의 주소만 알고 있다면, 인터넷 등기소에서 누구나 집에서도 발급받아 보실 수 있습니다. 로그인 하신 후, 부동산 등기 발급을 하시면 됩니다. 부동산 계약을 하실 때 직접 등기부등본을 발급받아 확인하는 습관을 기르시길 바랍니다.

 

인터넷등기소 바로가기

 

대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권을 보호받습니다. 대항력과 확정일자에 대해서는 다음 글을 참고하시기 바랍니다. 

 

우선변제권, 임대인이 법인일 경우에도 지켜낼 수 있을까?

 

보증금이 증액될 경우

 

 

보증금이 증액될 경우, 임차인의 입장에서는 추가로 지불한 보증금을 보호하기 위하여 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 기존 계약서를 수정하는 것이 아니라, 신규 계약서를 작성하여 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 이 때, 기존 계약의 연장임을 확인할 수 있도록 특약의 내용에 명시해야 합니다.

 

예) 본 계약은 임대인과 임차인의 합의하에 기존 계약 내용을 그대로 승계하며, 보증금은 000만원으로 000만원을 증액한다.

 

신분증과 기존 계약서 및 신규 계약서를 함께 들고 가서 주택 소재지의 읍·면·동주민센터에 방문하여 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 해야 기존 계약의 확정일자의 효력을 유지하면서 증액된 보증금도 보호받을 수 있습니다. 

 

기존 확정일자를 소멸하고 새롭게 확정일자를 받을 경우, 기존 확정일자 이후에 받은 대출보다 우선순위가 밀릴 수 있으니 주의하셔야 합니다. 따라서, 재계약서 작성 시 연장계약이라는 것을 명시하고 주민센터에서도 증액된 부분만 확정일자를 부여받아야 합니다. 

 

재계약 때 확정일자를 안 받으면 증액된 보증금을 지킬 수 없게 되는 일이 생길 수도 있으며, 한 달이 지나면 벌금도 부과됩니다. 

 

보증금이 변동 없거나 감액된 경우

 

 

보증금이 변동이 없거나 감액된 상태로 연장 계약을 할 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 

※ 감액된 경우, 임차인이 최초 계약시 전세대출을 받았었다면, 은행과 상의하여 연장 여부 및 감액된 만큼 일부 상환을 해야 하는지 확인해 보셔야 합니다. 

 

보증금이 변동 없을 경우, 기존 계약서의 특약 란에 변경된 기간을 추가하고 임대인과 임차인이 날인하면 됩니다. 

 

보증금이 감액되었을 경우, 보증금이 변동 없을 경우와 동일하게 특약란에 변경된 기간과 보증금만 명시하여 임대인과 임차인이 날인하면 됩니다. 

 

이 때에는 확정일자를 다시 받지 않아도 기존 보증금에 대한 우선변제권은 유지됩니다. 

 

전세 재계약시 확정일자 받기 정리

 

요약하면, 증액 계약일 경우에만 확정일자를 다시 받으면 됩니다. 

 

등기사항전부증명서를 발급받아 근저당 등 권리관계 변동이 없는지 확인하고

증액한 금액에 대해 새로 쓴 계약서에 확정일자를 받습니다. (계약서의 특약에 재계약임을 명시)

 

기존의 확정일자를 받은 최초 계약서도 임대차가 종료될 때까지는 보관해야 합니다.

증액된 금액은 계좌이체로 받거나, 영수증을 받아놓도록 합니다.

 

소중한 보증금을 확정일자를 통해 잘 지켜 나가시길 바라겠습니다.

 

 

 

 

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