2023. 10. 29. 22:33ㆍ경제 이야기
전세, 월세 보증금이 일정 금액 이하일 경우, 우선적으로 변제받을 수 있는 보증금을 소액임차보증금이라고 합니다. 주택임대차보호법에서 보장받을 수 있는 보증금 금액범위와 보장금액을 정하고 있습니다. 그 기준을 알아보겠습니다.
목차
소액임차보증금 최우선변제란?
전세 또는 월세 계약으로 주택을 임차하여 살고 있는 집의 임대인(집주인)에게 경제적 문제가 발생하여 집이 경매로 넘어갔을 때, 일반적으로 주택 등기사항전부증명서(등기부등본)의 권리순서 날짜순으로 금액을 보장받게 됩니다.
예를 들어, 임대인(집주인)이 서울특별시에서 3억원에 매입한 집(다가구주택)에 A, B 두명의 임차인이 거주하고 있다고 할 때, 다음과 같은 순서로 등기부등본이 표시되어 있다고 해 보시지요.
2022.2.10 3억원에 집주인이 집을 매수 (매매로 인한 소유권이전)
① 2022.3.15 A가 1억원에 전세를 들어옴 (전입신고 및 확정일자 받음)
② 2022.4.10 집주인이 1.2억원 OO은행 근저당 설정 (OO은행 채권최고액 1.44억원, 대출금액의 120%)
③ 2022.5.15 B가 9천만원에 전세를 추가로 들어옴 (전입신고 및 확정일자 받음)
만약 2023년도에 집주인에게 경제적 문제가 발생하여 집이 경매가 진행되어, 2.5억원에 낙찰이 되었을 경우, A와 B 모두 배당을 신청했을 경우, 일반적으로는 ① → ② → ③순으로 배당 순서에 따라 보증금을 돌려받을 권리가 발생합니다.
1. A의 전세보증금 1억원 상환 (낙찰금액 중 잔여 1.5억원)
2. OO은행 1.2억원 대출금액 상환 (낙찰금액 중 잔여 0.3억원)
3. B의 전세보증금 0.3억원 상환 (잔여금액이 없으므로 돌려받지 못함)
※ 실제로는 경매집행비용 등의 비용이 먼저 배당되지만, 생략하여 간단하게 표시함
그러나, 주택임대차보호법에서는 소액임차인 즉, 보증금이 작은 임차인들을 보호하고 있기 때문에 B의 경우에는 좀 더 많은 금액을 돌려받을 수 있게 됩니다. 서울특별시에서의 기준을 적용하면 5,500만원까지는 ②의 OO은행 보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리가 있습니다. ※ 나머지 금액 3,500만원은 (9,000만원 - 5,500만원) 돌려받지 못함
이를 다시 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.
1. A의 전세보증금 1억원 상환 (낙찰금액 중 잔여 1.5억원)
2. B의 전세보증금 중 소액임차보증금 최우선 변제 0.55억원 (낙찰금액 중 잔여 0.95억원)
3. OO은행 1.2억원 대출금액 중 잔여 배당액 0.95억원 상환 (0.25억원 돌려받지 못함)
4. B의 전세보증금 중 소액임차보증금 최우선 변제 0.55억원 외 0.35억원은 돌려받지 못함
이렇게 소액임차인의 권리를 일정금액까지는 시간순서에 따른 권리보다 우선하여 최우선으로 변제해 줍니다. 이를 소액임차보증금 최우선 변제라고 합니다.
소액임차보증금 최우선 변제 기준
소액임차보증금 최우선 변제 기준은 주택임대차보호법 제8조 및 시행령 제10조, 제11조에서 정하고 있습니다.
※ 기준이 변경되려면 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조가 개정되어야 함(국회 법 개정사항은 아님)
주택소액임차보증금 우선변제 기준은 조금씩 변해 왔습니다. 그 기준을 적용하는 기준일은 해당 주택의 최초 담보물권 설정일을 기준을 적용합니다. 즉, 최초로 은행에서 대출을 받은 근저당권 설정일을 기준으로 주택소액임차보증금 기준을 적용합니다.
현재 주택소액보증금 우선변제 기준('23.2.21~)
| 우선변제 받는 보증금의 범위 (시행령 제11조) |
우선변제 금액 (시행령 제10조) |
|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 |
1억4천500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8천500만원 | 2천800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 | 2천500만원 |
※ 우선변제 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2까지만 우선변제권이 있음(시행령 제10조 제2항)
※ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상일 경우, 우선변제 금액을 모두 합한 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2을 우선변제 금액 비율로 분할하여 적용함 (시행령 제10조 제3항)
위의 표에서 과밀억제권역(수도권정비계획법)의 범위는 다음과 같습니다.
수도권정비계획법에서는 수도권(서울, 경기도)을 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역의 3가지로 구분합니다. 그 중에서 개발을 제한하는 과밀억제권역은 위의 그림에서 붉은색 부분입니다. (서울은 전지역, 경기도의 일부)
과거 주택소액임차보증금 우선변제 기준
'23.2.21 이전에 근저당 등의 최초 담보물권 설정이 된 경우에는 아래 날짜 기준을 적용하게 됩니다. 그 이유는 은행 등에서 당시에 적용되는 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해 줬기 때문에, 그 이후에 최우선변제금액이 상향되었다고 하더라도 당시의 기준을 적용해야 은행이 손해를 입지 않기 때문입니다.
이상으로 주택소액임차인 우선변제 기준을 알아보았습니다. 임대인과 임차인 모두 알고 있다면 보증금을 정할 때 협상에 도움되는 기준이므로 필요할 때 활용하시기 바랍니다.
예)
임대인이 은행 대출을 먼저 한 후에 임차인을 받을 때, 우선변제 금액 한도 내에서는 먼저 보호받을 수 있음을 설명하여 선 대출이 있음에도 임대차 계약을 체결할 수 있도록 설득할 수 있음.
임차인은 선 대출이 있는 경우에는 선 대출이 있기 때문에, 보증금을 시세 보다 낮게 협상을 할 수 있음.이 때, 우선변제 금액 한도 내에서의 보증금은 안전하다는 것을 알면서도 가격 협상을 시도해 볼 수 있음
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