묵시적 갱신으로 연장된 임대차 계약의 해지는?

묵시적 갱신에 대해서 알아보고, 이렇게 연장된 임대차는 임차인이 계약기간을 채우지 않고 해지할 수 있는지, 그 효력은 언제 발휘되는지 등을 알아보겠습니다. 또한 새로 계약서를 작성하는 의미 등도 알아보겠습니다.

 

목차

 

 

 

묵시적 갱신

 

묵시적 갱신의 조건

 

주택 임대차 계약에 있어서, 묵시적 개약갱신은 임대인이 임차인에게 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전까지 계약종료에 대한 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않을 경우 직전 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 자동으로 갱신되는 것을 의미합니다. (근거 : 주택임대차보호법 제6조 제1항)

 

주택임대차보호법 확인하기

 

임대인의 경우에는 임대차계약을 종료하려면, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 해야 하며, 임차인은 임대차계약을 종료하려면 임대차기간이 종료되기 2개월 전까지 통지해야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다.

 

 

 

묵시적 갱신이후 임대차 해지

 

계약기간은 2년이 되며, 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 계약서를 새로 작성하면 오히려 임차인 입장에서는 2년의 계약기간을 지켜야할 의무가 생깁니다. 만약, 사정이 생겨서 2년을 채우지 못하게 될 경우, 임대인에게 양해를 구해야 하며 부동산 중개수수료를 납부해 줘야 할 수도 있습니다.

 

그러나, 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 물론, 즉시 그 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 임대인이 계약해지에 대한 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생합니다. 

 

따라서, 임차인은 계약해지를 통지한 이후 3개월간은 월세를 납부해야 할 의무가 있습니다. 임대인은 묵시적 갱신된 상태에서 임차인이 계약해지를 통지했을 경우, 3개월 이후에 보증금을 돌려줘야 하는 의무가 발생합니다. 

 

 

 

요약하면,

 

묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 제도이며, 임차인 입장에서는 계약서를 새로 작성할 필요가 없고, 묵시적 갱신이된 상태에서는 3개월 전에만 임대인에게 계약해지를 통보하면 3개월 후 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나, 계약서를 새로 작성했을 경우에는 2년의 거주의무가 발생하여 계약해지를 위해서는 임대인과 협의가 필요하게 될 수 있습니다.(임차인의 중개수수료 납부조건 등)

 

 

참고로,

 

이렇게 임차인을 보호하는 제도로 또 하나는 논란이 많은 계약갱신청구권이 있습니다. 계약갱신청구권 행사로 임대차가 갱신된 경우에도 임차인은 묵시적 갱신때와 마찬가지로 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 3개월 이후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

※ 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 요구하는 것입니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

 

계약갱신청구권에 대해서는 다음에 정리해 보도록 하겠습니다.