전세계약 조기종료시 보증금 돌려받는 방법

최근 집값이 하락하면서 전세가격도 하락한 경우가 많습니다. 2년전에 전세계약을 했던 분들이 전세계약을 종료할 때, 특히 조기종료할 때 보증금을 돌려받기 위해서 새로운 전세가격은 어느정도로 제안해야 할지, 어떻게 집주인을 설득해야 할지 알아보겠습니다. 

 

 

 

2년전 전세 계약하신 후, 전세 만기가 도래하시는 분들은 본인이 계약한 전세가격과 최근 호갱노노, 네이버부동산 등에서 찍히는 전세 실거래 가격이 이전 전세금과 차이가 있기 때문에 불안하실 수 있습니다.

 

게다가 새로 아파트 분양을 받은 경우, 남은 전세계약 기간보다 일찍 입주일이 잡힌 경우 계약을 조기 종료해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 

 

예를 들어, 새로 분양 받은 아파트의 입주 시기가 내년 1월인데, 현재 전세 기간이 내년 4월인 경우, 어떻게 집주인과 계약종료 시기 및 새로운 전세금을 협의해 볼 수 있을지 알아보겠습니다.

 

목차

 

 

 

임대차 종료시 보증금 반환 의무 기준

 

최초계약일 경우

 

임대차 계약이 최초계약이라면 임대인과 임차인 모두 계약기간을 지켜야 하며, 만기가 도래하기 전에 보증금을 돌려받기는 어렵습니다. 만기가 되면 새로운 세입자를 구했는지 여부와 관계 없이 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

재계약일 경우

 

묵시적청구권이나 계약갱신청구권을 사용해서 연장한 계약일 경우에는 계약 종료를 통보한 날부터 3개월이후에는 계약이 종료되며, 집주인은 보증금을 돌려줘야만 합니다. 

 

따라서, 최초계약일 경우, 계약을 조기 종료하려면 집주인에게 양해를 구하고 협의를 하는 수 밖에 없습니다. 집주인이 계약종료를 동의하면 보증금을 임차인에게 바로 돌려줘야 하는데, 다음 세입자가 구해지지 않았다면 전세금 전체를 지급해야 하는 큰 부담과 함께 집은 공실이 된다는 부담을 갖게 됩니다. 따라서, 이런 부담을 떠안으면서 집주인이 이를 동의할 가능성은 높지 않습니다. 

임대차 조기종료 협의방안

 

 

 

임차인이 할 수 있는 최선의 방법은 집주인의 동의를 받은 후, 새로운 임차인을 적극적으로 구하는 것입니다. 새로운 새입자를 구했을 때 중개수수료도 임차인이 지불하겠다는 제안을 하면 임대인의 동의를 얻기 좀 더 수월할 수 있다고도 하니 참고하시기 바랍니다. 

 

합리적 보증금 수준 정하기

 

그렇다면 보증금은 얼마로 정해야 할까요?

 

집주인의 입장에서도 시세와 차이가 나는, 무조건 높은 보증금을 요구할 수는 없습니다. 그 이유는 계약 만기가 도래하면 어짜피 무조건 보증금을 돌려줘야 하기 때문입니다. 시세가 차이가 난다면 계약이 만료되기 전까지 새로운 임차인을 구하기가 불가능하기 때문입니다 따라서 집주인의 입장에서도 어느 정도 합리적인 수준의 보증금으로 조정을 할 수 밖에 없습니다.

 

임차인의 입장에서는 어쩌면 최대한 낮은 수준의 보증금으로 새로운 임차인을 구해야 빠르게 새로운 임차인을 찾을 수 있겠으나, 집주인의 동의를 얻기는 불가능할 것입니다. 

 

따라서, 합리적인 적정수준이 필요한데 그 가이드 라인은 바로 전세보증보험이 가입 가능한 금액입니다. 최근에는 전세보증보험 가입이 불가한 경우 임차인은 전세계약을 꺼려하기 때문입니다. 임차인의 입장에서는 전세보증보험 가입이 가능한 수준으로 집주인과 협의해 보는 것이 합리적일 것입니다. 

 

아파트, 오피스텔 가입기준

1) 전세가가 집값의 90% 이하이면서

2) KB시세나 한국부동산원시세 이내

 

KB시세 알아보기

 

한국부동산원 시세 알아보기

 

 

 

 

그 외 주택(빌라 등) 가입기준

 

1) 전세가가 집값의 90% 이하이면서

2) 공시가의 140% 이내

 

빌라의 경우, 전세보증보험 가입 기준은 위와 같지만, 실제로는 공시가의 126%가 상한선입니다. 그 이유는 아래의 계산식과 같이 '24.1.1부터 갱신보증신청하는 경우 담보인정비율이 90%까지만 인정하기 때문입니다. ('23.12.31까지는 담보인정비율 100%였음)

 

* HUG의 전세보증보험 보증한도 : 주택가격(공시가의 140%) × 담보인정비율(90%) = 공시가  ×  126%

 

예를 들면, 공시가 1억일 경우, 전세금은 1.26억원 이하여야 전세 보증보험이 가능합니다. 

 

부동산 공시가격 알리미

 

위의 부동산 공기가격 알리미 사이트에서 공시가를 조회하신 후 126% 계산해 보시면 적정 전세가격을 확인하실 수 있습니다.

 

 

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