우선변제권, 임대인이 법인일 경우에도 지켜낼 수 있을까?

우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라, 임차인이 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 임대인이 법인인 경우에도 우선변제권을 보호받을 수 있는지와 어떤 점을 주의해야 하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

 

대항력과 확정일자

 

기본적인 원칙은 ① 대항력을 갖추고, ② 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권을 보호받게 됩니다. 

어렵게 느껴질 수 있는 용어들을 하나씩 알아보다 보면 의미를 정확하게 이해하실 수 있게 됩니다. 

 

① 대항력이란?

 

대항력은 임차인이 임차주택에 이해관계가 있는 사람*에게 임대차를 주장하실 수 있는 법률상의 힘입니다. 즉, 보증금을 받을 때까지 임차한 집에서 쫓겨나지 않고 살 수 있는 권리입니다.

* 임차한 주택을 경매로 받은 사람, 임대할 권리를 승계한 사람, 양수한 사람 등

 

대항력을 갖추려면 주택을 ⓐ 인도(引渡)와 ⓑ 전입신고를 해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

인도와 전입신고를 마치면 그 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다.(대법원 99다9981 판결)

 

ⓐ 인도

- 인도 (引渡) 는 임대인이 주택을 넘겨받는 것을 의미합니다. 즉, 임차인이 입주해서 살고 있어야 한다는 의미입니다.

 

ⓑ 전입신고

- 세대주 또는 본인 등은 새로운 집으로 이사한 날로부터 14일 이내에 거주지의 읍·면·동주민센터에 방문하거나 정부24시 홈페이지에서 전입신고(轉入申告)를 해야 합니다. (주민등록법 제16조 제1항) 즉, 거주지를 이동한 것에 대하여 신고하는 것을 말합니다.

 

- 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 보며, 병역의무자의 거주지 이동 신고, 인감의 변경신고, 기초생활 급여수급자 거주지 변경신고, 국민건강보험 가입자의 거주지 변경신고, 장애인의 거주지 이동 신고, 자동차 변경등록 등이 자동으로 변경됩니다. 

※ 전입신고 기간(14일)이 지난 후 신고할 경우, 경과기간에 따라 최대 5만원까지 과태료 부과

 

 

 

② 확정일자란?

 

확정일자는 신분증과 주택임대차계약서 원본을 가지고 소재지의 읍·면·동주민센터에 방문하여 받을 수 있습니다. 확정일자까지 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 

 

즉, 임차한 주택이 경매에 넘어갔을 때, 은행 대출 근저당 설정일 보다 확정일자가 빠르면 은행 보다 먼저 전·월세 보증금을 받을 수 있고, 확정일자가 느리면 은행이 먼저 대출액을 회수한 이후에 전·월세 보증금을 돌려받게 됩니다. 따라서, 은행 등의 대출액을 갚은 후, 금액이 부족하면 보증금을 일부 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

경매가 진행되면 여러 권리들은 빠른 순서대로 배당을 받게 되므로 이사오는 날, 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받으시기 바랍니다.

 

 

 

 

※ 임대차 계약서에 찍힌 확정일자 도장 이미지 사례

임대차계약서에 확정일자를 받은 이미지 참고

 

전입신고하는 방법과 확정일자를 받은 방법은 다음 링크를 통해 자세히 알아보실 수 있습니다. 

 

전입신고 하기, 확정일자 받기

 

 

법인 임대인 유의사항

 

대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기는 것은 법인이 임대인일 경우나, 개인이 임대인일 경우나 기준은 동일합니다. 다만, 법인 임대인의 주택이 경매에 나왔을 때에는 확인해야 할 부분들이 있습니다.

 

법인이 임대인일 경우, 우선변제권이 있어도 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 

 

바로 법인의 임금채권이 임차인의 보증금 보다 먼저 지급됩니다. 최종 3개월간의 임금, 3년간의 퇴직금, 휴업수당에 해당하는 임금은 대항력을 갖추고, 확정일자를 받은 임차인의 권리보다도 우선 권리를 갖습니다. 등기부등본에서 근로복지공단의 가압류가 있는 경우에는 임금채권이 아닌지 의심해 볼 필요가 있습니다. 

 

직원이 많을 경우, 그 금액이 더욱 커질 위험이 크지만, 월급을 받지 않는 대표자 1인 법인의 경우 그러한 리스크는 없습니다. ※ 대표자 1인 법인이라는 것은 4대보험 납부확인서를 받아보면 확인할 수 있습니다. 

 

그 외에도 개인이나 법인이나 동일하게 적용되는 사항이지만, 세금이나 4대 보험료가 체납된 경우에도 임차인의 보증금보다 우선적으로 배당됩니다. 

 

법인 임대인 리스크 피하는 방법

 

법인 임대인의 리스크를 피하는 방법으로는 법인인 임대인에게 ① 국세완납증명서, 지상세완납증명서와 ② 4대보험 납부확인서를 요청하여 확인하면 됩니다.

 

계약시점까지 체납된 세금이 없고, 4대보험도 체납된 것이 없다는 것을 확인하고, 또한 4대보험 납부확인서를 통해 무보수 대표자 1인 법인*이라는 것까지 확인된다면 법인 임대인 리스크는 대부분 해소된다고 볼 수 있습니다. 

* 무보수 대표에게는 4대보험 가입 및 납부 의무가 발생하지 않음

 

임차인과 임대인 tip

 

 

 

임차인 입장에서는 임대인이 법인이기에 발생하는 Risk에 대하여 확인하는 절차가 필요합니다. 국세·지방세 완납증명서, 4대보험 납부 확인서를 요청하여 받아보시면 대부분 해소될 수 있습니다. 4대보험 납부내역이 없음을 확인하시면, 무보수 1인 법인이라는 것을 아실 수 있기 때문입니다. 

 

임차인은 불안한 부분에 대해서 어필하여 금액이나 기간 등에서 조금 유리한 제안을 해 볼 수 있겠습니다.

 

반대로 임대인인 법인의 경우에는, 선제적으로 임차인에게 국세·지방세 완납증명서, 4대보험 납부 확인서를 제출하면서, 임차인의 불안 요소를 적극적으로 해소해 주는 것이 필요하겠습니다. 또한, 무보수 1인 대표 기업이라면, 임금채권도 발생하지 않는다는 것을 설명하여 임차인을 안심시킨 후 계약을 진행해야 좋은 결과를 얻으실 수 있겠습니다.

 

 

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