전세집 주인의 후순위 대출은 해줘도 될까요?

전세집 주인이 후순위 대출을 요구할 경우, 거부할 수가 있을까요? 그리고 후순위 대출을 한다고 했을 때 막을 수 없다면, 어떤 위험이 있고, 어떤 문제가 발생할 수 있을까요? 집주인의 후순위 대출에 대하여 알아보겠습니다. 

 

목차

 

 

세입자가 집주인의 후순위 대출을 거부할 수 있을까?

 

만약 집 주인(임대인)이 후순위 대출을 희망할 경우 세입자가 거부할 수 있을까요?

 

※ 후순위 대출 : 이미 주택 등에 담보 대출을 받은 상태에서 추가로 대출을 받는 경우를 말합니다. 또는, 세입자가 전세계약을 체결한 후에 집주인이 대출을 받을 경우 경매 처분시 대출금이 전세금보다 후순위의 권리를 갖게 되므로 이를 후순위 대출이라고 하기도 합니다. 

 

일반적으로 집주인이 후순위 대출을 받을 경우, 금융기관에서 세입자의 동의를 요구하기도 하지만, 세입자의 동의를 요구하지 않고 후순위 대출을 실행해주는 금융기관도 있기 때문에 원천적으로 후순위 대출을 막을 방법은 없습니다. 즉, 후순위 대출을 거부할 수 없는 경우가 있습니다. 

 

이러한 경우에는, 부동산의 등기부등본(등기사항 전부증명서)을 발급해 보지 않는 이상 세입자는 거주하는 집이 후순위 대출이 실행되었는지 여부도 알 수 없습니다.

 

만약 집주인의 신용에 문제가 생겨 집이 경매로 넘어간다 하더라도, 세입자가 대항력을 유지한다면 1순위로 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 걱정을 너무 하시지 않아도 됩니다. 

 

후순위 대출이 위험한 경우

 

 

그러나, 주의해야 할 부분이 있는데 집주인이 전세계약 이후 후순위로 대출을 받았다면, 그 이후에 발생하는 보증금 증액의 경우 위험해질 수 있습니다. 그 이유는 다음과 같이 우선순위가 정해지기 때문입니다. 

 

- 1순위 : 기존 전세보증금

- 2순위 : 집주인의 후순위 대출

- 3순위 : 증액된 전세보증금

 

후순위 대출이 있을 경우에는, 전세계약기간 만료가 될 경우, 새로운 세입자를 구하기도 어려울 수 있습니다.

 

새로운 세입자 입장에서 보면, 집에 전세금과 후순위대출로 집값과 거의 동일한 금액만큼 꽉 채워져 있는 경우, 부담을 느낄 수 있기 때문입니다. 집주인이 과연 전세금을 돌려줄 수 있을지 걱정이 되기도 하고, 

 

후순위대출을 새로운 계약을 할 때 없애지 않는다면, 새로운 세입자의 보증금보다 선순위의 권리를 갖게 되기 때문에 부담이 될 수 밖에 없습니다. 

 

전세중에 집의 소유권이 바뀔경우

 

오랫동안 거주할 목적으로 대출이 없는 조건 좋은 집을 구하여 전세계약을 했는데, 집주인이 바뀔 경우 계획대로 오래 거주하기 어려울 수 있습니다. 주인이 바뀌지 않을 경우에는 계약갱신청구권을 사용하여 4년까지 거주할 수 있으나, 

 

새로운 집주인이 기존 계약 종료 6개월전 ~ 2개월전까지 직접 들어와서 산다고 통보할 경우, 계약갱신청구권을 사용할 수 없으므로 나가야 할 수 있습니다.

 

예상하지 못한 타이밍에 새로운 전세집을 구해야 하는 부담을 피하기 위해서  지금 할 수 있는 일은?

 

계약을 종료하는 것 또는 계약을 연장하여 계약서를 새로 체결하는 것입니다. 집주인이 바뀌는 시점에 계약을 종료하면서 보증금을 돌려받거나, 집주인이 바뀔 때 계약을 새로 체결하면 새로운 계약 기간동안에는 안정적으로 거주할 수 있기 때문입니다. 

 

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위의 내용은 MBC라디오 김현우의 손경제상담소의 내용을 기본으로하여 내용을 추가하여 작성한 내용입니다. 전세계약 시 도움이 되시면 좋겠습니다.