1년 주택임대차 계약의 계약갱신청구권, 묵시적갱신 기준은?

1년의 기간으로 주택임대차 계약을 맺을 경우가 있습니다. 이 때에는 계약갱신청구권이나 묵시적갱신이 성립하는 기준이 어떻게 될까요? 임차인과 임대인의 주장이 다를 수 있습니다. 정확하게 기준을 알고 대응하시는 것이 임차인이나 임대인 모두에게 좋겠습니다. 

 

 

예를 들어, 23.8.1 ~ 24.8.1까지 임대계약이 체결되어 있다고 가정하겠습니다. 8월에 임대인과 임차인이 잠시 통화하여 구두로 계약을 연장했고, 계약서를 쓰지 않았다고 할 때, 계약은 연장된 것일까요? 그리고 계약갱신청구권을 사용한 것이라고 볼 수 있을까요? 묵시적갱신이 된 것인가요?

 

 

주택임대차보호법에서는 기간을 정하지 않거나, 2년 미만으로 정한 임대차 계약은 그 기간을 2년으로 봅니다. (주택임대차보호법 제4조) 세입자의 권리를 보호하는 것이 주된 의미이지만, 세입자 마음대로 할 수 있다는 것은 아닙니다.

 

즉, 1년 기간의 임대차 게약서를 작성하고, 구두로 1년의 연장을 합의했다면, 2년까지는 임대인이 마음대로 임차인을 내보낼 수는 없습니다. 그러나 임차인은 2년이 되기 전에도 계약을 해지할 수는 있습니다.

 

주택임대차보호법에 의하면 23.8.1 ~ 24.8.1의 계약은 23.8.1 ~ 25.8.1까지의 계약이라고 볼 수 있습니다. 따라서 임대인은 계약종료전 6개월 ~ 2개월 전에 세입자에게 계약종료를 통보할 수 있습니다. 

 

이 때, 세입자는 계약갱신청구권을 요구할 수 있습니다. 임대인이 본인 또는 직계존비속이 전입할 경우에는 임차인을 내보낼 수 있으나, 그렇지 않은 경우 임차인의 계약갱신청구권이 효력을 발휘합니다.

 

직계 존비속의 범위를 확인하고 싶으신 분은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

직계존속, 직계비속?

 

이렇게 계약갱신청구권으로 연장된 이후에는, 세입자 입장에서는 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다. 해지를 통보한 지 3개월 이후에는 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

'25.8.1 전후에 아무런 계약에 대한 언급이 없었을 경우에는, 묵시적갱신으로 계약이 연장된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 마찬가지로 임차인이 계약을 해지를 통보한 후 3개월 이후에는 임대인이 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

'25.8.1에 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신이 될 수 있고, 그 다음 2년이 지난 후에는 계약기간이 종료될 때 다시 계약종료 전 6~2개월 사이에 계약 연장협의가 없을 경우, 다시 계약갱신 청구권을 사용할 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

 

MBC라디오 손에잡히는 경제의 손경제 상담소 내용을 기초로 하여 작성한 글입니다. 2년 미만의 임대차 계약을 체결하신 경우 참고하시기 바랍니다. 

 

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