주택담보대출 갈아타기(대환대출) 때 고려해야 할 비용

주택담보대출을 갈아탈 때 금리 외에 검토해야 할 비용은 어떤 것이 있을까요? 중도상환수수료가 가장 크지만, 그 외에도 인지세, 근저당 말소비용, 국민주택채권 매입비용도 고려해야 합니다. 이 모든 것을 따져서도 이익이 될 경우 대환대출이 성공적일 것입니다.

 

 

 

목차

 

중도상환수수료

중도상환수수료율은 대출을 받은 직후에는 1.5%정도이며, 점점 낮아지고 3년이 지나면 중도상환수수료가 없어집니다. 중도상환수수료는 대출을 실행했을 때 안내해 주는 내용을 계산해 보시면 됩니다. 주택담보대출을 갈아타기를 고민할 때 가장 중요한 부분이 중도상환수수료 입니다. 

 

네이버에 '중도상환수수료 계산기'를 검색하면 아래와 같은 화면이 나옵니다. 참고하시기 바랍니다.

네이버 중도상환수수료 계산기

 

 

인지세

 

대출금액이 1억원 초과 10억원 이하일 경우, 15만원의 인지세를 은행과 대출자가 50%씩 부담합니다. 인지세에 대한 기준은 인지세법에서 정하고 있습니다. 은행과 함께 납부하는 이유도 법에서 정하고 있기 때문입니다. 

 

2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우, 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있다고 정하고 있습니다(인지세법 제1조 제2항)

 

부동산의 경우, 5천만원 이하 대출은 인지세가 면제됩니다. 따라서, 5천만원 초과하는 구간부터 아래 기준에 따라 7만원 ~ 35만원을 은행과 50%씩 납부하게 됩니다. 

인지세법 제3조 과세문서 및 세액

 

근저당 말소비용

 

기존에 대출을 받은 사항은 부동산 등기사항전부증명서에 근저당으로 설정되어 있습니다. 주담대를 갈아탄다는 것의 의미는 기존 대출을 갚고, 다시 새롭게 대출을 받는 것이기 때문에 기존의 근저당을 말소해야 합니다. 근저당 말소비용은 대략 5만원 정도 들어갑니다. 새로 대출받은 것에 대해서는 은행의 부담으로 근저당권을 설정하게 됩니다. 

 

국민주택채권매입비용

근저당권을 설정한 금액의 1%만큼을 국민주택채권을 매입하도록 되어 있습니다. 1금융권에서는 보통 110 ~ 120%의 근저당을 설정합니다. 따라서, 2억원을 대출할 경우, 2.2억~2.4억으로 근저당이 설정이 됩니다. 이 금액의 1%인 220만원~240만원의 채권을 사야 합니다.

 

국민주택채권을 보유하고 있기 보다는 대부분 바로 매도하는 것으로 처리합니다. 국민주택채권을 매입하여 바로 매도하는 단가는 근저당금액의 1% 금액에 할인율을 곱해서 구할 수 있습니다. 

 

예를 들어, 2억원의 대출을 실행할 경우, 채권최고액이 110%로 설정되어 있다고 가정하면, 국민주택채권매입 비용은 다음과 같습니다.

 

200,000,000원 × 1.1(채권최고액 설정) × 0.01(1%) × 0.0933166(채권할인율) = 205,296원

 

여기서 채권할인율은 다음 링크에서 검색해 보실 수 있습니다. 위의 채권할인율은 제1종국민주택채권의 '24.7.24의 할인율을 적용하였습니다. 

 

주택도시기금 제1종국민주택채권 할인율 바로가기

 

해당 날짜의 할인율을 적용하여 구하면 되며, 대략적으로 9~10%정도 됩니다. 

 

---

 

이렇게 주택담보대출을 갈아타실 때에는 금리와 함께, 중도상환수수료, 인지세, 근저당 말소비용, 국민주택채권매입비용 등을 검토하셔서 이익이 되는지 확인하신 후 진행하시기 바랍니다.

 

▼ ▼ ▼ ▼  함께 보시면 좋은 글  ▼ ▼ ▼ ▼

 

 

주택담보대출 갈아타기 실전

주택담보대출, 주택청약저축, 전월세 대출금 소득공제 알아보기

주택담보대출은 왜 길게 대출받는 것이 유리한가?