주택담보대출 갈아타기 실전

금리가 낮아지면 기존의 주택담보대출을 더 낮은 금리로 갈아탈 필요가 있습니다. 타이밍을 잡기 위해서는 미리 금리를 갈아탈 수 있는 방법을 알아야 준비된 자가 좋은 금리로 갈아탈 수 있습니다. 실제로 갈아탄 경험을 가지고 글을 작성해 보았습니다.

 

 

목차

 

 

주택담보대출(주담대) 때 많이 이용하시는 혼합형 대출에 대한 갈아타기 내용이니 도움되시길 바라겠습니다.

※ 혼합형 : 일정기간 고정금리 후 이후 변동금리로 전환되는 상품

 

 

(0단계) 금리 구성 이해하기 & 중도상환수수료 확인

 

0-1) 금리 구성

 

대출금리 = 기준금리(MOR) + 가산금리 - 우대금리 - 영업점우대금리

 

대출금리는 기준금리와 가산금리를 더한 값에 우대금리를 뺀 값으로 결정됩니다.

 

혼합형의 기준금리(MOR : Market Opportunity Rate)는 뒤에 나오지만, 금융채금리를 기준으로 합니다. 기준금리의 변동으로 타이밍을 잡습니다.

 

가산금리는 개인별로 다르게 적용되는데, 신용등급, 담보물건, 대출기간 등에 따라 달라집니다.

 

우대금리는 신용카드 사용, 자동이체, 급여이체, 예적금 등에 따라 적용되는 금리 할인이며, 은행마다 기준이 다릅니다.

 

영업점우대금리는 LTV비율기준, 「10년이상 원리금균등상환」등의 조건에 따라 적용되는 추가적인 금리 할인입니다.

 

0-2) 중도상환수수료 확인

 

 

가입한지 3년이 지났다면 중도상환수수료는 일반적으로 발생하지 않습니다. 3년이 지나지 않았다면, 중도상환수수료가 얼마인지 확인하고 금리를 낮췄을 때 이익인지 아닌지를 먼저 확인해야 합니다.

 

(1단계) 은행 방문하기(1차)

 

직장인이라면 직전 2개년치 원천징수영수증(2022년, 2023년)과 재직증명서를 발급받아서 신분증을 꼭 지참하여 은행 개인대출 창구를 방문합니다.

 

상담원이 신분증을 확인하고 신용정보를 조회합니다. 또한, 가져가신 서류를 참고하여 대출이 가능한지도 확인합니다. 20~30분 걸릴 수도 있으니 시간은 여유있게 잡고 가시는 것이 좋습니다. 지금 개인에게 적용 가능한 금리 범위에 대한

설명까지 들으면 1차 방문의 목적은 어느 정도 달성된 것 같습니다.

언제든지 대출 갈아타기 신청을 할 수 있도록 대출 갈아탈 때 필요한 서류를 알려달라 하시고 (문자로 보내주기도 함) 이제 타이밍을 잡으면 됩니다.

 

※ 참고로 저는 기존 대출하던 은행과 주택청약종합저축에 가입되어 있는 은행 2개 은행을 방문하여 상담을 받아봤습니다. 최소 2개 이상 많은 은행에 알아보면 좋지만, 시간과 에너지의 한계가 있으니 개인차가 있을 것 같습니다. 특히, 오래 거래하던 은행이 가장 좋은 금리를 제시할 것이라는 생각은 버리시기 바랍니다.

 

(2단계) 타이밍 잡기

 

혼합형의 경우, 주로 5년 고정 후 변동금리 적용이 됩니다.

 

은행의 주택담보대출의 5년 고정금리 기준이 되는 것은 금융채금리입니다.

 

※ 금융채금리 : 금융투자협회 채권정보센터에서 고시하는 AAA등급 금융채수익률을 말함

    * 금융투자협회 홈페이지 > 시가평가 메뉴 > 채권시가평가기준수익률

       - 금융채Ⅰ(은행채) - AAA - 5년물 수익률을 보시면 됩니다.

 

금융투자협회 바로가기

 

모든 은행이 공통인지 모르겠으나 KB의 경우, "전주 최종영업일 전 영업일 종가"를 적용합니다. 무슨 소리냐? ㅡㅡ;; ㅎㅎ

 

지난주 최종영업일은 일반적으로 금요일이니 금요일 전 영업일인 목요일 종가를 적용한다는 이야기입니다. 즉, 목요일 종가의 추이를 보시다가 낮게 느껴질 때 타이밍을 잡으면 됩니다.

 

※ 금융채수익률 추이('24.1월 ~ 4월) 내림차순, 오름차순 정렬 결과 (노란색은 목요일)

 

이렇게 1~4월 중에서도 금리의 기준이 되는 목요일 수치가 차이가 많이 납니다. 최고는 2월 15일 3.938, 최저는 3월 28일 3.749이었습니다. 그 차이는 0.189% 차이가 납니다. 1억을 대출했을 때 연간 189,000원 정도 차이가 나는 셈이지요.

 

아래는 제가 갈아탔던 '20년 때 금융채 수익률입니다. 지금이랑 2.5% 정도 차이가 나는 것 같습니다. 정말 금리가 많이 오른 것 같습니다. 내년이 5년째 되는 해이므로, 변동금리로 변경될 예정입니다. 1년 후에는 금리가 어떻게 변할지, 어느 정도 변할지 궁금하네요. 

 

※ 금융채수익률 추이('20.2월 ~ 9월)

 

이 때에는 7월 30일이나 8월 6일에 갈아탔다면 정말 최저의 금리를 적용받을 수 있었을 것입니다. 그러나 금리 최저점은 지나고 나서야 알 수 있습니다. 어느 정도 비교적으로 낮은 금리일 때 갈아탄다면 좋은 선택이라고 생각하고 만족할 수 있어야 갈아탈 수 있습니다. 

 

따라서, 은행의 금리기준을 잘 살펴보고 타이밍을 잘 잡으면 됩니다. 예를 들어, KB의 경우 목요일 금리가 차주 기준금리이니 매주 목요일 저녁에 숫자를 확인한 후 느낌이 왔다 싶으면 금요일에 준비한 서류를 가지고 방문하면 될 것 입니다.

 

접수하면 영업일 기준으로 3~4일 후에 대출계약이 체결된다고 하니, 금요일에 접수하면 다음주 수요일쯤 계약이 된다고 보시면 됩니다.

 

이번주와 다음주 중에 무조건 대출을 받을 계획이라면, 은행 담당자분과 사전에 이야기를 잘 해서, 월, 화요일 쯤에 대출서류를 접수합니다. 그리고 목요일 저녁 발표되는 은행채 수익률을 확인한 후에 이번주가 더 낮으면 금요일에 대출을 실행하고, 다음주가 더 낮아지면 월요일에 대출을 실행하는 방법도 좋은 방법입니다.

 

 

(3단계)  주담대 갈아타기

 

 

준비할 서류

 

 1) 주민등록등본 : 정부24 온라인 발급 / 무료 / 인증서 필요
 2) 주민등록초본 : 정부24 온라인 발급 / 무료 / 인증서 필요

 

정부24 바로가기

 3) 가족관계증명서 : 대법원 전자가족관계등록시스템 온라인 발급 / 무료 / 인증서 필요

 

전자가족관계등록시스템 바로가기

 4) 건강보험자격득실확인서(현재) : 국민건강보험 홈페이지 온라인 발급 / 무료 / 인증서 필요
 5) 건강보험납부확인서(1년치) : 국민건강보험 홈페이지 온라인 발급 / 무료 / 인증서 필요

 

국민건강보험 홈페이지 바로가기

 

 6) 인감증명서 : (구청, 주민센터 등) 방문신청 / 600원 / 신분증 지참
 7) 전입세대 열람내역 : (구청, 주민센터 등) 방문신청 / 300원 / 신분증 지참

 8) 등기권리증 : 본인 소유한 주택 등기권리증 원본 필요
 9) 인감도장 : 본인 소유한 인감도장

 10) 자녀마다 각각 자녀기준 기본증명서(상세) : 대법원 전자가족관계등록시스템 온라인 발급 / 무료 / 인증서 필요

 11) 갈아타기 前 은행의 금융거래확인서 : 은행창구에서 발행 / 무료 / 신분증 지참

 12) 재직증명서 : 직장에서 발급 (1단계에서 이미 발급한 서류)
 13) 원천징수영수증 2개년치 : 직장에서 발급 (1단계에서 이미 발급한 서류)

 

서류를 준비하여 은행을 방문합니다. 개인대출 창구에서 차례가 되면 신청하면 됩니다. 이 때, 등본 상 직계존속, 직계비속 중 성인은 함께 방문해야 합니다. (예, 부부와 미성년자 자녀가 있는 가정이라면, 배우자와 함께 방문 필요)

 

배우자의 경우, 10~20분 정도 동의서 3~4장에 사인을 하면 됩니다. 배우자는 바쁘시면 먼저 보내시고, 나머지 절차를 마무리 하면 됩니다. 1시간 이상 걸린다고 보면 됩니다.

 

우대금리 챙기기 및 알아둘 내용들

 

1) 우대금리 챙기기

 

 

계약을 진행하면서, 우대금리를 모두 챙겨받을 수 있도록 챙겨야 합니다. 은행 직원이 알아서 잘 챙겨주긴 합니다. 본인의 실적이 되는 부분도 있기 때문인데요,

 

신용카드가 없다면 신용카드를 만들고, 인터넷뱅킹을 할 수 있도록 준비도 해야 하고, 필요하면 적금도 들고, 은행 직원의 실적도 되는 것 중에서 (기분이 좋아져서 좋은 tip을 주시기도 하니 ^^) 본인에게도 도움이 될만한 상품들로 적당히 가입하시면 좋을 것 같습니다.

 

중도상환수수료 확인

 

중도상환수수료는 꼭 체크 하셔야 합니다. 중도상환수수료는 약속한 일정보다 돈을 빨리 갚으면 발생하는 벌칙성 수수료입니다. 은행 입장에서는 오랜기간 이자를 받을 생각이었는데 예상보다 빨리 갚아버리면 손해가 되니까요. 그리고, 법무사수수료 등 근저당설정에 드는 비용 등을 보전하기 위한 목적도 있습니다.

 

목돈이 생겨서 일부를 상환하거나, 대환할 일이 생길 때 의사결정하는데 중요한 요소이기 때문입니다.

 

저의 경우, 1년에 대출액의 10%까지는 중도상환수수료 없이 조기 상환이 가능한 조건이었습니다. 3년까지 10%씩 상환이 가능하며 3년이 지나면 중도상환수수료는 없어집니다. 즉, 3년이 지나면 모두 갚아버려도 중도상환수수료는 0원이 됩니다.

 

* 중도상환수수료율 : 약1.4~1.5%

   예) 2억원을 20년 혼합형(5년고정+변동)으로 대출한 후 사정이 생겨서 1년 안에 모두 갚아버릴 때 10%인 2천만원은 중도상환수수료 없이 상환이 가능하지만 90%인 1.8억원에는 1.4%의 중도상환수수료가 추가됩니다.

 

갈아탈 때 추가로 드는 비용

 

인지세

 

근저당설정에 필요한 인지세(인지대라고도 함)는 은행과 본인이 50%씩 부담합니다. 대출액에 따라 인지세 금액이 다릅니다. 

 

- 5천만원 미만 : 은행 100% 납부(4만원 이하)
- 5천만원~1억원미만 : 70,000원 본인/은행 각 35,000원
- 1억원~10억원미만 : 150,000원 본인/은행 각 75,000원
- 10억 초과 : 350,000원, 본인/은행 각 175,000원

 

국민주택채권 즉시매도 비용

 

그 밖에 국민주택채권 즉시매도비용을 납부해야 합니다. 주택도시기금 홈페이지 > 청약/채권 > 제1종국민주택채권 > 매입대상금액 조회에서 매입대상금액을 조회한 후, 고객부담금조회 메뉴에서 즉시 매도시 본인부담금을 계산해 볼 수 있습니다.

 

주택도시기금 홈페지이 바로가기

 

주택도시기금 국민주택채권 매입대상금액조회 화면

 

2억을 대출받을 경우, 2,000,000원의 채권을 매입해야 합니다. 물론, 매입 후 즉시매도를 하면, 금액이 많이 들지는 않습니다.

 

대환일까지의 이자

 

그리고, 기존 은행에 대환일까지의 이자는 납부해야 합니다. 기존은행에 전액 상환일의 원금, 이자액을 문자로 넣어달라고 하면 보내줍니다. 요건 갈아타는 은행과 거래하는 법무사사무소 직원분이 잘 설명해 주실 것 입니다.

실제 주담대 갈아타실 때 도움이 되시면 좋겠습니다.

사전에 원리를 알고 → 타이밍을 잡아서 → 좋은 금리로 갈아타시면 됩니다.

 

이상으로 주택담보대출 갈아타기를 실전 경험을 바탕으로 알아보았습니다. 은행마다 조금씩 기준이 다를 수 있으니 대출을 실행하기로 결정한 은행에 자세하게 다시 한 번 물어보시기 바랍니다. 그래도 내용을 잘 아는 상태로 들으시면, 많은 도움이 될 수 있을 것입니다. 

 

좋은 타이밍에 성공적으로 갈아타시길 응원하겠습니다!

 

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