주택 무상임대시 증여세를 피하려면?

본인 소유의 주택을 본인이 같이 거주하지 않으면서, 가족들이나 지인들에게 무상으로 임대해줄 경우, 증여세과 부과될 수 있습니다. 증여세가 부과되는 기준과 증여세는 얼마나 부과되는지, 증여세를 피하려면 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다. 

 

목차

 

 

부동산을 임대하여 소득이 발생할 경우, 세금을 납부하게 되지만 무상으로 임대해줄 경우 국가는 세수가 줄게 됩니다. 따라서, 무상으로 임대해 주거나 정당한 수준의 임대료를 받지 않으면, 국가는 이를 증여로 간주하고 증여세를 납부하게 합니다.

 

증여세이기 때문에 이는 "상증법"이라 불리는 「상속세 및 증여세법」에서 이 기준을 정하고 있습니다. 

 

증여세가 부과되는 기준

 

증여세가 부과되지 않는 기준은 다음과 같습니다. 

 

1. 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 토지는 증여세가 부과되지 않습니다.

2. 이익에 상당하는 금액이 1억원 미만인 경우에는 증여세가 부과되지 않습니다.

 

따라서, 1번에 해당하지 않으면서, 즉 부동산 소유자가 같이 거주하지 않으면서, 2번에 해당하지 아니할 경우 증여세가 부과됩니다. 즉, 이익에 상당하는 금액이 1억원 이상일 경우에는 증여세가 부과됩니다. 

 

그렇다면 이익에 상당하는 금액은 어떻게 계산될까요?

 

 

증여세 계산방법

 

이익에 상당하는 금액이란?

 

이익상당액 = 부동산평가액 × 2% × 5년

 

1) 부동산평가액 : 증여일 6개월전부터 증여일 3개월 후 기간까지의 매매, 감정가액, 경매·공매가액

2) 5년 : 무상사용 기간은 5년으로 하고 계산하며, 5년을 초과하면 다시 5년의 무상사용한 기간으로 계산

 

※ 부동산 평가액 시가 산정방법 등 좀 더 자세한 내용은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

부동산 증여 서두르세요

 

증여세 과세대상 부동산 평가액 기준

 

 

이익상당액이 1억원 이상일 경우, 증여세가 과세되는데 이익상당액을 계산할 때, 연간 10%씩의 할인을 적용합니다.  계산식은 다음과 같습니다.

이익상당액 계산식

 

역으로 5년간의 이익상당액이 1억원 이상이 되려면, 부동산평가액이 13억 19백만원 이상일 경우에 해당됩니다. 

 

즉, 증여세 과세대상 부동산 평가액 기준은 13억 19백만원 이상인 경우입니다. 

 

 

증여세 계산방법

 

 

증여세는 이익상당액이 1억원을 초과하는 부분에 대하여 과세되는 것이 아닙니다. 이익상당액이 1억원이상이 되는 순간, 증여세는 0원 → 전체금액에 대한 증여세를 계산하게 됩니다. 

 

예를 들어, 5년간의 이익상당액이 1억 2000만원이라면, 2000만원에 대한 증여세가 부과되는 것이 아니라 1억 2000만원에 대한 증여세가 부과됩니다. 부모와 성인 자녀 간이라면 10년간 증여세 공제금액인 5천만원을 기본공제한 후 나머지 금액에 증여세율을 곱하여 부과하게 됩니다. 

 

증여세 계산기로 계산해 보았습니다. 직접 계산해 보시기 바랍니다.

 

증여세 계산기

 

1.2억 증여세 계산 결과 (부모-성인자녀간)

 

 

증여세를 피하는 방법

 

그렇다면 증여세를 피할 수 있는 방법은 어떤 방법이 있을까요?

 

주택 소유자와 함께 거주하면 증여세가 부과되지 않습니다. 

 

그러나, 함께 거주하지 못할 경우에는

 

이익상당액이 1억원 미만인 주택을 무상임대하면 됩니다. 무상임대할 경우, 부동산평가액이 13억 19백만원 이하인지 여부를 확인해야 합니다. 그러나, 부동산평가액은 증여일 6개월전부터 증여일 3개월 후 기간까지의 매매, 감정가액, 경매·공매가액으로 변동성이 있으므로 변동성에 유의해야 합니다.

 

마지막으로, 적정 임대료와 30% 미만의 차이 내에서 임대료를 받으면 됩니다. 적정임대료는 일반적인 시세를 말하며, 불명확한 경우 부동산평가액의 2%로 합니다. 

 

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이상으로, 무상주택 임차 및 증여세 부과에 대하여 알아보았습니다.

 

주택 무상 임대시, 증여세를 납부해야 하는 일이 없도록, 또는 부동산평가액이 13억이 넘을 경우에는 전문 세무사와 상의하여 증여세 부과대상이 안되도록 유의하셔야 하겠습니다.