2023. 2. 10. 08:01ㆍ경제 이야기
한국주택금융공사(HF)는 3월 1일 주택연금 신규신청자부터 월 지급금을 조정할 예정입니다. HF는 매년 주택연금 주요변수 재산정 결과를 반영하여 연 1회 월지급금을 조정합니다. 기존보다 평균 1.8% 줄어들 예정이므로 가입하시려면 서두르시기 바랍니다.
기존 가입자와 2월 28일까지 신청한 가입자는 앞으로 변경 전 월지급금을 받을 수 있다고 합니다. 또한, 주택연금은 가입시점에 산정된 지급액 그대로 매달 지급받다 보니, 향후 집값 상승률 전망이 중요하게 작용합니다. 집값이 오를 것 같다면 주택연금 가입시점을 늦추게 되고, 그 반대로 집값이 떨어지는 분위기라면 서둘러서 가입해야 이익이 됩니다. 따라서, '22년도에 가입자가 1만 4천 580건으로 역대 최대치를 기록했다고 합니다.
다음의 순서로 내용을 알아보겠습니다.
- 주택연금이란?
- 월지급금 조정
- 주택연금가입조건
- 예상연금조회
주택연금이란?
주택연금은 주택을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 제도입니다. 사실상 본인 집을 담보로 제공하는 장기주택담보대출이기 때문에, 소득세를 부과하지 않습니다.
주택연금은 2007년 도입되었고, 현재까지 누적 가입자 수는 10만명이 넘습니다. 현재는 공시가 9억원 이하 주택까지만 가입 가능한데, 올해 12억원 이하로 확대하는 것을 추진할 예정이라고 합니다.
※ 공시가 기준 조정은 한국주택금융공사법 개정사항으로, 국회 통과 필요함
HF에서 안내하는 주택연금의 장점은 다음과 같습니다.
① 본인 집에서 평생동안 월급처럼 연금을 수령할 수 있고, ② 배우자도, 평생동안 같은 금액을 보장받습니다. ③ 남으면 자녀 상속, 모자라면 국가가 부담합니다.
국민연금이나 공무원연금 등 다른 연금은 수혜자가 사망하면 배우자가 기존 연금액보다 줄어든 금액을 유족연금을 받게 되지만, 주택연금은 동일한 월지급금을 계속 지급받습니다. 사실상 장기주택담보대출이기 때문이기 때문에 담보주택을 소유권이전등기 및 채무인수를 완료하면 계속 주택연금을 받을 수 있는 것입니다. 또한, 이를 대비하여 사전채무인수약정을 할 수도 있습니다.
주택연금을 받다가 가입자가 사망할 경우, 해당 주택을 처분해서 그 동안 지급한 연금과 이자를 계산해 정산하게 됩니다. 가입당시보다 집값이 떨어져 지급액 합계가 집값보다 많더라도 차액은 징수하지 않으며, 돈이 남는 경우에는 상속자에게 돌려줍니다. 상속인이 주택을 처분하여 대출금을 변제하고자 하면, ① 임의로 매각하거나 ② 경매로 처분하는 방법 중에서 선택할 수 있습니다. 단, 임의 매각시에는 HF가 정한 기한 이내에 HF가 정한 가격 이상으로 매각해야 하는 조건이 있습니다.
월지급금 조정
3월 1일 주택연금 신규신청자부터 주택연금 월지급금이 전체적으로 소폭 감소됩니다.(평균 1.8% 감소) 가입연령과 주택가격에 따라 아래 표와 같이 감소폭이 차이가 있습니다.
※ 총대출한도 제한*을 받는 일부 고연령자의 경우, 월지급금이 상승하기도 하지만 아래 표에서 보듯이 일부만 해당됩니다.
* 총대출한도 : 주택연금을 연금형태로 받지 않고 일시에 받는 것을 가정할 경우, 대출 가능한 총 금액
주택연금 주요변수 재산정은 한국주택금융공사법에 의거, 연 1회 실시되며 이는 안정적인 주택연금 제도운영을 위한 목적입니다. 주택의 담보가치, 대출총액, 연금수령기간에 영향을 미치는 주요 변수인 ① 주택가격 상승률, ② 이자율 추이, ③ 기대여명을 주기적으로 재산정하여 적정 월지급금을 산출하는 것입니다.
이번 조정으로 월지급금이 다소 줄어드는 이유는 전년 대비 예상 주택 가격상승률이 낮아지고, 이자율은 상승, 기대여명은 늘어났기 때문이라고 합니다.
주택연금가입조건
가입자격
부부 중 한 명이 만 55세를 넘으면 가입할 수 있습니다.(한국주택금융공사법 시행령 제3조의2 제2항)
* 한국주택금융공사의 보증을 받기 위해 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점 기준으로 나이계산
* 최고 가입 가능 나이 제한은 없음
가입대상주택
부부기준 공시가 9억원 이하 주택인 주택 또는 시설입니다.
* 주택법상 주택(단독주택, 공동주택) ※ 아파트, 빌라 등은 공동주택에 포함
* 주택법상 준주택 중 노인복지주택 (노인복지법 제32조 제1항 제3호)
* 주거목적 오피스텔
※ 공시가 : 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시 또는 고시되는 가격. 고시되는 가격이 없을 경우, 주택금융위원회가 정한 주택연금 보증기준에 따른 가격
※ 주택의 합산가격이 9억원을 초과하는 2주택자도 3년이내 비거주 주택을 처분하는 조건으로 가입 가능합니다.
※ 다주택자라도 합산가격이 공시가격 9억원 이하면 가입 가능합니다.
※ 단, 신용평가 등에 따라 주택연금 가입이 제한될 수 있다고 합니다.
예상연금조회
월 지급액은 공시가격이 아니라, 시세를 기준으로 산정합니다. 12억을 초과하는 시세인 주택은 12억원까지만 시세를 인정해 줍니다. 예) 공시가격 9억원 시세 13억의 주택 → 12억까지 시세 인정
주택연금은 다음과 같은 선택을 할 수 있고, 이에 따라 연금액이 달라집니다.
① 담보제공 방식
주택연금은 다음 두가지 방식 중에서 선택할 수 있습니다.
② 주택담보대출 상환이 어렵거나, 저가주택 소유자인 경우 주담대 상환용, 우대형 상품으로 가입할 수 있습니다.
③ 종신지급방식과 확정기간방식을 선택할 수 있습니다.
75세 이상은 확정기간 이용이 불가하며, 확정기간 이용자들은 선택한 수령기간이 경과한 뒤에도 해당 주택에 계속 거주가 가능합니다. (연령은 부부 중에서 연소자를 기준으로 적용합니다)
복잡하기 때문에, 한국주택금융공사(HF)에서 제공하는 예상연금조회 서비스로 예상연금 수령액을 조회해 보실 수 있습니다.
주택가격은 시세검색 기능이 있으며, 기준은 다음과 같습니다.
※ 아파트의 경우 한국부동산원 시세가 있는 경우 한국부동산원 시세를 우선적용하며,
→ 한국부동산원 시세가 없는 경우 KB시세를 적용하며
→ 최하층은 하한가(KB시세의 경우 하위평균가)를
→ 나머지 층은 하한가와 상한가의 평균가(KB시세의 경우 일반평균가)를 적용합니다.
단, 고객 희망시 고객비용부담조건으로 감정평가 신청 가능하며, 이 경우 시세와 감정가 중 높은 금액을 적용
예상주택연금 계산해 보시고, 가입을 결정하신다면 2월 28일까지 서둘러서 가입하시기 바랍니다. 일부 늘어나시는 분들도 계시니, 조정금액 예시표 참고하셔서 천천히 가입하실 수도 있겠습니다. 조금이라도 도움되시길 바라며 글을 마무리합니다.
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