2023. 1. 4. 07:54ㆍ경제 이야기
현재 조정대상지역, 투기과열지구는 강남, 서초, 송파, 용산 등의 서울 4개구만 지정되어 있습니다.(투기지역도 동일하게 적용) 이는 '23.1.2에 열린 주거정책심의위원회에서 지정된 결과이며, '23년 1월 5일 0시부터 효력이 발생했습니다.
주거정책심의위원회에서는 서울 강남, 서초, 송파, 용산은 대기수요 등을 감안해서 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 하고, 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역은 최근 시장 상황 등을 고려하여 해제하기로 했습니다.
- 투기과열지구 및 조정대상지역 해제지역
[서울 21개구] 도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동
[경기] 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명
규제지역 해제
'23.1.5(목) 0시부터 효력이 발생했습니다.
민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제
이와 함께 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제도 함께 발표되었습니다.
전매제한 완화
전매제한 기간 완화도 발표되었습니다.
그 밖에 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지와 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지 등 여러 가지 주택시장 연착륙을 위한 방안이 함께 발표되었습니다. 궁금하신 분들은 원문을 첨부해 드리오니 참고하시기 바랍니다.
이하 아래 자료는 '22.11.14이전 자료이니 참고하셔서, 어떻게 변화되어 왔는지 확인해 보시면 좋을 듯 합니다.
정부는 11.9(수)‘22년 제4차 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관)’에서 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣을 심의·의결하고, 11.10(목) 제3차 부동산관계장관회의에서 그 결과를 발표하였습니다.
11.14(월) 0시부터 효력이 발생하였습니다.
※ 주거정책심의위원회 : 주거기본법 제8조에 의거 다음 사항을 심의하기 위한 위원회(위원장 : 국토교통부장관)
| 1. 제17조에 따른 최저주거기준 및 제19조에 따른 유도주거기준의 설정 및 변경 2. 주거종합계획의 수립 및 변경 3. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구의 지정ㆍ변경 또는 해제(지정권자가 국토교통부장관인 경우에 한정하되, 같은 법 제3조제2항에 따라 국토교통부장관의 승인을 받아야 하는 경우를 포함한다) 4. 「주택법」 제58조에 따른 분양가상한제 적용 지역의 지정 및 해제 5. 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구의 지정 및 해제 6. 다른 법령에서 위원회의 심의를 거치도록 한 사항 7. 그 밖에 주거복지 등 주거정책 및 주택의 건설ㆍ공급ㆍ거래에 관한 중요한 정책으로서 국토교통부장관이 심의에 부치는 사항 |
규제지역 지정현황('22.11.14 기준)
이번에 서울, 서울과 연접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정하였습니다. 구체적으로, 투기과열지구의 경우에는 경기도 9곳①을 해제하였고, 조정대상지역은 경기도 22곳② 및 인천 전 지역(8곳)③, 세종 등 총 31곳을 해제키로 하였습니다.
① [투기과열지구 해제] 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2
② [조정대상지역 해제(경기)] 수원팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)
③ [조정대상지역 해제(인천)] 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구
이번에 수도권도 대거 해제함에 따라, 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남게되었습니다.
※ 2022년 조정해제 history
[6월] 투기과열지구 대구 수성구, 창원 의창구 등 지방 6곳 해제(49→43곳)조정대상지역 대구 7곳, 경산시, 여수시, 순천시 등 지방 11곳 해제(112→101곳)
[9월] 투기과열지구 인천 연수·남동·서구, 세종 해제(43→39곳) 조정대상지역 세종 제외 지방권 모두, 파주·동두천 등 경기 일부 해제(101→60곳)
정부의 이러한 발표자료는 뉴스로 내용을 확인할 수도 있지만, 뉴스는 기관 또는 기자의 관점에 의하여 편향된 내용으로 정될 수가 있습니다. 따라서, 객관적인 시각으로 내용을 확인하려면, 정부의 발표자료 원본을 찾아보는 것이 필요합니다. 이번 발표는 국토교통부에서 발표된 것이므로, 국토교통부 보도자료 또는 행정규칙에서 찾는 법은 아래를 참고하시기 바랍니다.
※ 국토교통부 보도자료 보는 방법
1) 국토교통부 홈페이지 (http://www.molit.go.kr/)
2) 뉴스·소식 - 보도자료
3) 제목으로 검색 (예, "규제지역" 검색)
→ 「규제지역 서울 및 연접4곳 외 모두 해제」 보도자료 확인 가능
※ 국토교통부 행정규칙으로 보는 방법
→ 정책자료 - 행정규칙(훈령·예규·고시)에서 "조정대상지역", "투기과열지구" 검색
조정대상지역 해제 효과
규제지역으로 지정되면 다음과 같은 규제 효과가 발생합니다. 따라서, 이번에 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 해제된 경우, 이러한 규제 효과가 없어진다고 보면 되겠습니다.
규제지역에서 해제될 경우, 다음과 같은 변화가 생깁니다.
1. 대출한도가 늘어납니다.
대출한도가 늘어납니다. 주택담보대출비율(LTV)은 기존 50%(9억원 초과 부분은 30%) → 60%로 늘어납니다. 총부채상환비율(DTI)은 50% → 60%로 확대됩니다.
※ LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율) : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말합니다. LTV가 70%라는 것은 주택가격의 70%까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다. 참고로, 아파트의 주택가격은 KB시세를 기준으로 합니다.
※ DTI(Debt To Income, 총부채상환비율) : 총소득대비 대출을 얼마나 실행할 수 있는지를 의미합니다. 주택담보대출 상환액을 연간 소득으로 나눠서 산정합니다. LTV의 여유가 남아서, 대출을 더 실행하려고 해도 DTI에 막혀서 대출을 제한받을 수도 있습니다.
2. 1주택 초과 주택 구입시, 취득세가 완화됩니다.
조정대상지역일 경우, 2주택 째 매입시 8%(지방교육세 포함시 8.4%)의 취득세를 납부해야 하지만, 비조정지역일 경우에는 2주택 때 매입시까지 1%(지방교육세 포함시 1.1%)의 취득세를 납부하면 됩니다. 조정대상지역에서 첫번째 주택을 매입하고, 두번째를 비조정지역에서 매입하면 취득세가 1.1%를 적용받습니다.
* 예) 두번째 주택으로 5억원의 주택 매입시, 조정대상지역에서는 8.4%인 42,000,000원의 취득세 및 지방교육세를 납부해야 하며, 비조정대상지역에서는 1.1%인 5,500,000원의 취득세 및 지방교육세를 납부하면 됩니다.(약 36.5백만원 차이)
0. 가구당 중도금대출 보증 1건 제한이 없어져, 2건까지 받을 수 있습니다. 즉, 1주택자가 기존주택 처분 서약을 하지 않아도 비규제지역의 주택을 1채 더 매수할 수 있습니다.
3. 조정지역내에서 적용되는 다주택자 양도소득세 중과세가 적용되지 않습니다.
2년 이상 보유한 주택에 대하여 조정대상지역에서는 2주택일때 20%p, 3주택일때 30%p 중과된 양도소득세를 납부해야 합니다. 비조정지역이 되면, 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 기본세율(6~45%)로 적용됩니다.
※ 참고, 현재 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과 배제('22.5.10 ~ 23.5.9)가 적용되고 있습니다.
4. 분양권 전매 제한이 해제됩니다.
비조정지역에서의 아파트 신규분양 시에는 분양권 전매가 가능합니다. 단, 분양공고문을 정확하게 확인한 후에 분양을 받아야 하겠습니다. 분양가 상한제 등을 적용받은 아파트에 대해서는 분양권 전매 제한이 적용될 수 있습니다.
5. 등기 후 전입의무가 없어집니다.
조정대상지역에서는 중도금이나 주택담보대출을 받으면 주택가격에 상관없이 반드시 소유권등기이전일로부터 6개월 이내 전입신고를 해야 합니다. 그렇지 않을 경우, 대출 상환을 해야 하고 3년간 대출이 제한됩니다. 그러나 비규제지역이 된다면 이러한 등기 후 전입의무가 없어집니다.
또한, 다음과 같은 변화도 생깁니다.
- 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한이 3년으로 연장됩니다.
- 중도금 대출이 세대당 2건 가능해 집니다.
- 주택 취득시 자금조달 계획 제출의무가 없어집니다.
정부의 부동산 관련 발표는 국토교통부 홈페이지에서 직접 확인을 하시고, 변화된 정책에 따라 잘 대응해 나가시길 바라겠습니다.
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