주택임대소득자 사업자등록 꼭 해야 하나요?

월세나 전세 등 주택을 임대한 소득이 발생할 경우, 주택임대소득자가 됩니다. 이는 주택임대사업자와는 다른 개념입니다. 이러한 주택임대소득자는 모두 사업자등록을 해야 할까요? 사업자등록을 할 때 주의할 점까지 알아보겠습니다.

 

목차

 

 

Summary

 

1. 「주택임대소득자」란? 

   - 월세 등 주택을 임대하여 얻는 소득이 있는 사람.

    * 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 『주택임대사업자』와는 구분됨 

 

2. 임대소득이 있으면 모두 사업자등록 필요? 

   - Yes. 특히, 일정 기준에 해당되는 경우에는 필수.

 

3. 사업자등록 안하면 불이익? 

   - 가산세 등 불이익 있음

 

그래서... 주택임대소득자 사업자등록 꼭 해야하나?

  - '21.6.1 주택임대차신고제도 시행으로 다 공개된 것이라 보고 사업자등록 하자(「소득세법」에 따른 사업자등록). 

   * 사업자등록을 해도 비과세 요건에 해당하면 소득세 내지 않음

  - 건강보험이 「직장가입자의 피부양자」일 경우에는 임대소득을 가져갈지 한 번 더 고민해 볼 것. 또한, 『임대사업자』 등록은 개인의 상황에 따라 득실을 잘 판단해서 할 것

 

 

1. 「주택임대소득자」란? 

 

- 주택임대소득자 : 월세나 전세 등 주택을 임대하여 얻는 소득이 있는 사람을 말함

  * 주택임대소득 : 사업소득 중 "부동산업에서 발생하는 소득"에 해당(소득세법 제19조 제1항 제12호)

 

양도소득세, 일정기간 보유 의무 & 종합부동산세 및 취득세 등의 할인 혜택이  있는 「주택임대사업자」와는 다른 의미임.

 

※ 주택임대사업자 : 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 자. 

   주택 임대사업자는 의무와 혜택이 공존함.

 

민간임대주택의 구분

 

임대 의무기간이 있으며(10년이상), 임대료 인상도 제한(5%)이 있으며, 이를 지키지 않을 경우 벌칙 있음.

그러나, 취득세 및 재산세, 임대소득세, 종합부동산세, 양도소득세, 건강보험료 등에 혜택이 주어짐.

(세제지원의 구체적 요건 및 지원내용 등은 반드시 과세기관에 확인 필요함)

 

 

2. 임대소득이 있으면 모두 사업자등록 필요?

 

모두 사업자등록을 하라는 것이 법의 취지가 맞다. "고작 월세 이정도 받는데도 사업자등록 하라고?" 라는 분들도 대부분 대상이 맞다는 얘기. 물론, 비과세 대상일 경우에는 사업자등록을 할 필요는 없습니다.

 

특히, 월세 임대수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상자... 즉, 임대사업으로 소득세가 발생하는 경우 사업자등록과 소득세 신고 필요

 

1) 주택임대소득 과세 및 비과세 대상

주택임대소득 과세대상과 비과세대상 (출처 : 국세청)

 

전·월세를 준다면 그것이 곧 「주택 임대사업」이고 위의 보유 주택수에 따른 과세대상(전·월세)이 되어 소득이 발생하면 사업개시일(전·월세)로부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.

* 소득세법 제168조, 소득세법시행령 제220조, 소득세법시행규칙 제99조의2에 의거 사업자등록 필요

 

2) 주택임대소득 과세대상 판단 흐름도

 

주택임대소득 과세대상 판단흐름도 (출처 : 국세청)

 

 

주택임대업의 사업자등록 신청

 

 

 

3. 사업자등록하지 않았을 때의 불이익 등

 

1) 미등록 가산세 부과 : 수입금액의 0.2%

 

* 소득세법 제81조의12

* 적용시기 : '20.1.1 이후 주택임대사업을 시작하는 사업자부터 적용('19.12.31 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 '20.1.1을 사업개시일로 봄.

예) 2주택 소유자가 월세 50만원의 수입이 있을 경우, 가산세는 연간 12,000원 - 수입금액 : 600만원 (50만원 × 12개월) - 가산세 : 6,000,000원 × 0.2% = 12,000원

12만원도 아니고 1만2천원? 맞다. 그런데, 이것만 있는 것은 아니다.

 

2) 무신고 가산세 부과 : 납부세액의 20%

 

사업자등록을 하지 않아서의 직접적 불이익은 아니지만 소득세 신고를 하지 않으면 무신고 가산세를 부과한다.

* 국세기본법 제47조의2, 지방세기본법 제53조의거, 부정행위일 경우에는 40%

예) 2주택 소유자가 월세 50만원의 수입이 있을 경우, 무신고 가산세는 30,800원       * 분리과세, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 임대사업자 등록 안되어 있을 경우 - 수입금액 : 6,000,000원 (50만원 × 12개월) - 납부세액 : 154,000원 [{수입금액 - 필요경비(50%) - 기본공제(200만원)} × 15.4%]     * 소득세 분리과세 세율 14%, 지방세 1.4% 적용 - 무신고가산세 : 30,800원 (납부세액 ×20%)

 

3) 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있다.

 

두번째와 마찬가지로, 사업자등록을 하지 않아서의 직접적 불이익은 아니지만 추후에 소득세가 드러나면 직장가입자의 피부양자로 등록되어 있던 자가 추후에 피부양자 자격을 박탈당하고 지역가입자로 전환되어 4~5년치 건강보험료를 한꺼번에 부과받으면 엄청난 타격을 받을 수 있다.

 

사실상 건강보험료는 임대소득을 신고할 때 가장 중요하게 확인해야 하는 사항입니다.

 

 

결론, 주택임대소득자 사업자등록 꼭 필요한가?

 

1) 모두 「소득세법」에 의한 사업자등록을 하라는 것이 법의 취지 맞음

 

  - 월세 10만원 받아도 사업자등록 하라는 것

    → 미등록 가산세 있으나 금액이 크진 않음(연간 수입의 0.2%)

         * 월세 30만원 받을 경우 7,200원 (소득세가 0원이라도 가산세는 부과할 수 있음)

 

  ★ 사업자등록 한다고 모두 소득세가 발생하지는 않음

    예) 부동산임대소득이 연간 400만원 이하일 경우 소득세 0원

          * 월세 약 33만원이하 해당(주택임대사업자는 연간 1,000만원이하까지 소득세 0원)

 

2) 그럼, 무조건 사업자등록 하면 될까?

 

   - 건강보험 직장가입자 본인이거나, 이미 지역가입자라면 사업자등록 하는 것이 좋음.

     * '21.6.1 주택임대차신고제 시행으로 더이상 숨을 수는 없다고 봐야 함

 

   - 건강보험 직장가입자의 피부양자라면, 임대소득을 가져가는 것이 좋을지 사업자등록 전에 고민이 필요하다. 

     ① 사업자등록 할 경우 주택임대소득 연간 400만원 초과시 피부양자 자격 박탈

     ② 임대사업자 등록된 경우, 연간 1000만원 초과시 피부양자 자격 박탈

      → 소득세법에 의한 사업자등록을 할 경우, 일정금액 이상의 임대소득이 발생하면 건강보험 직장가입자의 피부양자 자격 박탈되어 지역가입자로 변환됨. 따라서, 임대소득과 건강보험료 득실을 따져볼 필요가 있음

 

건강보험 피부양자 자격조건

 

3) 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자 등록은 득실을 살펴서 결정

   - 보유의무 기간, 임대료 인상 제한 등의 의무와 세금 등의 혜택이 있으니 개인 상황에 따라 의사결정 필요함